Approfondimenti

Condominio: come affrontare il passaggio delle consegne tra l’amministratore uscente ed il nuovo in caso di difficoltà?

Il momento in cui l’assemblea dei condomini intende non rinnovare, o anche revocare, l’Amministratore in carica per nominarne un altro, è sempre un momento delicato nella vita condominiale, infatti, nel caso in cui l’Amministratore uscente non dovesse collaborare con il nuovo incaricato per la consegna della documentazione, si andrebbe incontro alla paralisi della gestione con rischi per il Condominio di subire azioni legali da parte dei suoi creditori ed al tempo stesso rallentare l’incasso delle quote dai condomini morosi, non potendo riscontrare in contabilità gli stati dei pagamenti.

Non esistendo un’azione specifica, né essendo ravvisabile l’applicabilità del procedimento monitorio di cui all’art. 633 c.p.c. difettando la prova scritta richiesta dall’art. 634 cpc e il necessario previo contraddittorio tra le parti al fine di ben individuare i documenti richiesti, la giurisprudenza è ormai costante nel ritenere applicabile il rimedio di cui al procedimento cautelare rubricato all’art. 700 del codice di procedura civile, ravvisando il fumus boni iuris nella verosimiglianza del diritto fatto valere in giudizio ed  il periculum in mora nella sussistenza di un irreparabile pregiudizio derivante o da cd. infruttuosità, o da cd. tardività, per evitare i quali può essere emesso solo un provvedimento cautelare considerato che garantirebbe la stessa sopravvivenza e la gestione ordinaria del Condominio.

In tal modo, in tempi decisamente rapidi, è assicurata la continuità della gestione del Condominio la cui attenzione, nel corso degli ultimi anni, anche con la riforma dettata dalla legge 220/2012, è assolutamente aumentata e più dettagliatamente normativizzata in forza della giurisprudenza andatasi a creare nel corso degli anni.

 

Avv. Raffaele Sepe

 

Evoluzione nella tutela del credito. L'azione revocatoria dall'art. 2901 c.c. al nuovo art. 2929 bis c.c.

Con il Decreto Legge 27 giugno 2015 n. 83, conv. In legge n. 132 del 6 agosto 2015, il legislatore, introducendo nel codice civile l'art. 2929 bis, ha inteso rafforzare la tutela dei creditori nei confronti dei debitori che pongano in essere atti di disposizione del proprio patrimonio con l'intento di ridurre le proprie garanzie patrimoniali.

Prima della novella, infatti, il creditore poteva esclusivamente agire per ottenere una sentenza di declaratoria d'inefficacia relativa degli atti di disposizione del patrimonio, commessi nei 5 anni precedenti l'esperimento dell'azione, con i quali il debitore avesse arrecato pregiudizio alle sue ragioni (il cd. eventus damni) e solo in presenza di alcune essenziali condizioni, quali:

1) la conoscenza da parte del debitore del pregiudizio che l'atto avrebbe arrecato alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, che l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento (il cd. consilium fraudis);

2) e, nel caso di atti a titolo oneroso, anche la consapevolezza da parte del terzo del pregiudizio arrecato al creditore (la cd. scientia damni) e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, la sua partecipazione alla dolosa preordinazione (la cd. partecipatio fraudis).

Oggi, con l'introduzione dell'art. 2929 bis c.c., il creditore in caso di pregiudizi arrecati al creditore dal debitore mediante atti di costituzione di un vincolo di indisponibilità o di alienazione di beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri, compiuti a titolo gratuito e successivamente al sorgere del credito, può procedere, munito di titolo esecutivo, direttamente ad esecuzione forzata nei confronti del terzo proprietario, senza avere preventivamente ottenuto una sentenza dichiarativa di inefficacia dell'atto, qualora trascriva il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l'atto è stato trascritto.

Non restano privi di tutela il debitore, il terzo assoggettato a espropriazione e ogni altro interessato alla conservazione del vincolo i quali possono in ogni caso proporre opposiziona all'esecuzione ai sensi del titolo V del libro III del codice di procedura civile. 

È opportuno evidenziare che il legislatore, per evitare disastrosi riverberi sul mercato immobiliare determinati dall'incertezza cui sarebbe stato diversamente sottoposto ogni trasferimento, ha scelto opportunamente di limitare la portata innovativa della norma ai soli atti a titolo gratuito e non anche a quelli a titolo oneroso, per i quali permane il solo strumento dell'azione revocatoria di cui all'art. 2901 c.c. e seguenti.

In ogni caso, quello fatto dal legislatore resta sicuramente un altro passo avanti sulla strada della tutela del ceto creditorio, sino ad oggi troppo trascurato.

 

Avv. Raffaele Sepe

con la collaborazione di Antonio Di Maggio 

Passi avanti nella tutela del credito: il pegno mobiliare non possessorio

Con la legge n. 119/16, di conversione del D.L. 59/16, ha indubbiamente avuto inizio il processo di incremento della tutela del credito, leva fondamentale della ripresa economica del Paese, soprattutto in considerazione dello scetticismo da parte dei grandi player del mercato internazionale con riguardo agli investimenti in Italia, dettato dal timore di non veder tutelati efficacemente i propri diritti, anche in confronto ad altri ordinamenti, europei e non solo.
Questa strada ineluttabile va percorsa, peró, prestando la necessaria attenzione alla tutela del contraente debole nel rapporto creditore - debitore.
 
 
Punti cardine della riforma sono l'introduzione del pegno mobiliare non possessorio, la facoltà di trasferimento di un bene immobile offerto in garanzia, l'istituzione del registro delle procedure esecutive immobiliari, la contrazione dei termini per l'opposizione, la fissazione di un numero massimo di esperimenti di vendita nel corso dell'esecuzione immobiliare.
 
Una particolare luce deve essere accesa sul pegno mobiliare non possessorio per il suo ruolo eminente nel rafforzamento delle garanzie in favore delle imprese che intendono accedere al credito e che non abbiano un patrimonio immobiliare; con questo innovativo strumento, infatti, gli imprenditori potranno ottenere finanziamenti ponendo in garanzia beni mobili (non registrati) o anche crediti verso terzi non ancora riscossi, come ad esempio crediti verso la P.A. Quest'ultima voce, in particolare, rappresenta per le aziende un tasto dolente, considerati i tempi di pagamento, sovente, notevolmente lunghi delle Amministrazioni Pubbliche, a fronte della quasi certa realizzazione.
 
Passando ad analizzare lo strumento del pegno mobiliare non possessorio, è necessario precisare che ne è concesso l'utilizzo ai soli soggetti qualificabili quali imprenditori ed in relazione ai soli crediti inerenti l'attività di impresa; sono pertanto esclusi i crediti di natura personale dell'imprenditore.
 
Caratteristica essenziale del pegno in esame è la mancanza di spossessamento. Questo comporta la necessità che il contratto che reca  il pegno abbia forma scritta e sia registrato presso l'Agenzia delle Entrate, ove la registrazione ha funzione non dichiarativa, ma bensì costituiva. 
 
L'art. 1 del d.l. 59/2016 prevede che “Il pegno non possessorio può essere costituito su beni mobili destinati all'esercizio dell'impresa, a esclusione dei beni mobili registrati. I beni mobili possono essere esistenti o futuri, determinati o determinabili anche mediante riferimento a una o più categorie merceologiche o a un valore complessivo. Ove non sia diversamente disposto nel contratto, il debitore o il terzo concedente il pegno è autorizzato a trasformare o alienare, nel rispetto della loro destinazione economica, o comunque a disporre dei beni gravati da pegno. In tal caso il pegno si trasferisce, rispettivamente, al prodotto risultante dalla trasformazione, al corrispettivo della cessione del bene gravato o al bene sostitutivo acquistato con tale corrispettivo, senza che ciò comporti costituzione di una nuova garanzia.”. 
La grande innovazione di questo strumento risiede, pertanto, proprio nella possibilità per il debitore, o per il terzo concedente il pegno, di continuare a beneficiare del bene, avendone la disponibilità, e di poterlo anche trasformare o alienare, trasferendosi, in tal caso, il pegno sui prodotti derivanti dalla trasformazione o sul corrispettivo della cessione del bene gravato o, ancora, sul bene acquistato con il corrispettivo percepito. 
 
Le modalità di esecuzione, da parte del creditore insoddisfatto,  sono analiticamente descritte al comma 7 dell'art. 1 del d.l. 59/2016 ed hanno la finalità, in ogni caso, di non lasciare al creditore la possibilità di "abusare" del proprio diritto di garanzia poiché "la vendita è effettuata dal creditore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni di non apprezzabile valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati; l'operatore esperto e' nominato di comune accordo tra le parti o, in mancanza, è designato dal giudice".
 
In ogni caso il debitore non è lasciato privo di tutela, normata al successivo comma 7bis, potendo il debitore, e l'eventuale terzo concedente il pegno, proporre opposizione entro cinque giorni dall'intimazione di cui al comma 7 con ricorso a norma delle disposizioni di cui al libro quarto, titolo I, capo III-bis, del codice di procedura civile, con la possibilità anche che, ove concorrano gravi motivi, il giudice possa inibire al creditore, su istanza del debitore, con provvedimento d'urgenza, di procedere ex comma 7.
 
Attesa pertanto la grande utilità dello strumento del pegno mobiliare non possessorio, sarà, tuttavia, interessante verificarne l'effettivo impiego, essendo concreto il rischio che resti un istituto di pregevole utilità ma di scarsa, o addirittura nulla, applicazione. 
 
Avv. Raffaele Sepe